こんな言葉に惑わされていませんか?

任意売却を検討中にも関わらず…

『今の家に住み続けることができます』『親族間・親子間売買ができます』『買戻し・リースバック可能』

確かに、できればご自宅を手放したくない、このまま住み続けたい! そういった想いは大変よく理解できます。 また、ごくまれに、上記の方法により住み続けることが可能な場合があります。 ですが、ほとんどの場合、住み続けることが厳しいのが現状です。

親族間・親子間売買の場合

親族や親子間で、ご自宅の売買を行います。 売買契約後も賃貸して住み続けられるよう協力していただける場合に有効な方法です。 売却してもその売却価格で住宅ローンや税金、その他の債務が清算できない場合は、任意売却を併用することになる為、債権者(各金融機関・抵当権者等)との交渉や同意が不可欠になります。

問題点

ここで問題となるのが、親族間・親子間売買の際の住宅ローンです。

現金で全額一括払いできる場合、金額等が市場価格に比して異常に低いなどの問題がなく、 債権者の同意を得られれば、売買契約を進めることも可能かもしれません。 ですが、そもそも住宅を現金で全額一括払いなんてできるものでしょうか? もちろん、資産状況や不動産の売買価格にもよりますが、多くの場合、現実的に考えてかなり難しいのが実状です。

また、もしそれが可能ならば、そもそも任意売却になっていないのではありませんか?となると、やはり親族・親子間で売買を行う場合にも、住宅ローンを組むことを考えなければならなくなりますが、こういったケースでの借入れは金融機関の規定が厳しく、認められることが非常に困難なのです

つまり、住宅ローンを組んでの親族間・親子間売買は認められにくい! というのが現実です。

もっと詳しくお知りになりたい方は、一度お電話ください! 専門の相談員があなたの疑問に直接お答えします。

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リースバックの場合

リースバックとは、売却した不動産の買主とリース契約を結び、賃料を支払うことでそのままその 不動産に住み続けられる、というものです。 この場合の買主は一般的に投資家や専門の企業であることが多く、一旦任意売却で買主に売却し 不動産の名義変更を行い、その後、買主の協力のもとに、賃貸借契約を結ぶことになります。

問題点

この方法の問題点は、買主はあくまでも投資目的である、という点です。
リースバックにより利益が発生しなければ、そもそもこのようなややこしい方法は取りません。
また、賃貸借契約を結ぶということは、ある程度安定した収入があることが必要になります。 リストラが原因で任意売却せざるをえなくなった場合などは難しいでしょう。

更に、月々の賃料についても、不動産の売買価格に見合った賃料を請求されます。 今まで何らかの原因により住宅ローンを支払えなくなったことを考えると、また月々の家賃の 支払いに苦しむことになりかねません。

つまり、リースバックという方法では、月々の支払いが住宅ローンから家賃という形に変わっただけで、毎月の負担額は、むしろ増えるケースがほとんどである! というのが現実です。

買戻しとは

上記2つの方法と合わせて、買戻しという方法もあります。
「買戻し」とは、不動産を売却する際、将来買い戻すことを特約として定めた上で契約を結ぶ事です。基本的に買主となる人は、親族・親子・兄弟・知人・投資家など、買い戻すという特約を結ぶことに 同意してもらえれば誰でも構いませんが、特殊な状況なだけに確実な信頼関係が求められます。

問題点

買戻しは通常、期間を定めて不動産を買い戻す特約をつけ、売買契約を結びます。 その期間内に購入資金を用意する必要がありますが、この期間は法律で 10 年を超えることが できないと決まっています。いくら信頼関係があるといっても、20 年 30 年後に買い戻します! という約束は認められないのです。

また、買主が住宅ローンを利用して購入した場合、月々の住宅ローンの支払いを家賃という形で 支払うことが求められます。(⇒リースバックの場合と同様)更に、親族や兄弟・親子から買い戻す際に住宅ローンを組めるか、という問題については、 「親族間・親子間売買」の時と同様、認められにくい、という結論になります。

つまり、買戻しについても、「親族間・親子間売買」や「リースバック」の時と同じ問題が生じることになります。 結局、これらの方法で解決するのは困難!というのが現実なのです。

上記の方法で解決することも、ごくまれにではありますが、ございます。 しかしほとんどの場合、住み続ける為の方法論でしかなく、実際にできるか、となると難しいのが現状です。

ここまでお読みいただいて、それでもなお、自分の場合は可能かもしれない!と思われたら まずはご相談ください!上記の方法を含め、解決策をご提案致します。もっと詳細が知りたい、疑問点がある場合も、お気軽にお電話下さい! 専門の相談員があなたの疑問に直接お答えします!

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